Tu as rendu les clés, fait ton état des lieux de sortie, et le bailleur ne donne plus signe de vie pour te restituer ta caution ? Cette situation arrive trop souvent. Voilà ce que dit la loi du 6 juillet 1989 et comment récupérer ton argent.
Les délais légaux que le bailleur DOIT respecter
Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur dispose de :
- 1 mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (= aucune dégradation).
- 2 mois si l'état des lieux fait apparaître des dégradations (le bailleur peut alors retenir une partie pour les réparations, sur justificatifs).
Le délai court à partir du jour de remise des clés, pas à partir de l'état des lieux.
Au-delà du délai : majoration légale automatique
Si le bailleur ne restitue pas dans les délais, il doit payer une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. Cette majoration est automatique, tu n'as pas à en faire la demande explicite.
Exemple : si ton loyer est de 800 €, chaque mois de retard te rapporte 80 € de majoration.
Étape 1 — La mise en demeure (gratuite, obligatoire avant tribunal)
Envoie une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur (ou à son agence immobilière). Cette lettre doit contenir :
- L'objet exact : « Mise en demeure de restituer le dépôt de garantie ».
- Tes coordonnées complètes et celles précises du bailleur.
- La date de remise des clés (donc le point de départ du délai légal).
- Le montant exact du dépôt de garantie à restituer.
- Le calcul de la majoration légale due (10 % du loyer × nombre de mois de retard).
- Un délai d'exécution clair (15 jours est usuel).
- Une mention explicite : « À défaut de restitution dans ce délai, je saisirai la commission départementale de conciliation puis le tribunal judiciaire. »
Étape 2 — La Commission Départementale de Conciliation (CDC)
Si la mise en demeure reste sans effet, tu peux saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation de ton département. Cette étape est rapide (quelques mois maximum) et débloque souvent les situations.
Tu trouves les coordonnées sur le site de ta préfecture, rubrique "Logement".
Étape 3 — Le tribunal judiciaire
Pour un litige inférieur à 5 000 €, tu saisis le tribunal de proximité. Au-delà, le tribunal judiciaire. La procédure est gratuite et tu n'as pas besoin d'avocat.
Tu peux engager la procédure pendant 3 ans à compter du jour où le bailleur aurait dû restituer (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Au-delà, c'est prescrit.
Le bailleur retient ma caution pour des dégradations contestées
Le bailleur peut retenir une partie ou la totalité du dépôt pour :
- Des dégradations apparues entre l'entrée et la sortie (mais pas l'usure normale).
- Des loyers ou charges impayés.
- Des régularisations de charges en attente.
Mais il doit te fournir tous les justificatifs : devis, factures, état des lieux comparés. Sans justificatifs, tu peux contester et exiger la restitution intégrale.
Erreurs courantes à éviter
- ❌ Attendre plus de 3 ans pour agir (prescription).
- ❌ Accepter une retenue sans justificatif détaillé.
- ❌ Oublier de réclamer la majoration de 10 % par mois de retard.
- ❌ Saisir le tribunal sans envoyer de mise en demeure préalable (le juge peut considérer ta demande comme prématurée).
⚠️ Cette réponse est une information juridique générale. Pour ta situation précise (état des lieux contesté, montant disputé, ancienneté du litige), un Résolveur peut adapter la stratégie et rédiger les courriers optimaux.
Pour aller plus loin sur le sujet
- 📖 Article approfondi : Récupérer ma caution quand le bailleur refuse
- 📄 Modèle de lettre prêt à l'emploi : Modèle — Restitution du dépôt de garantie
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