Ton propriétaire doit faire tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives : entretien normal du logement, travaux pour qu'il reste décent. S'il ne réagit pas, préviens-le, puis mets-le en demeure par lettre recommandée. Deux mois plus tard, sans accord, tu peux saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, puis le juge. Surtout, continue à payer ton loyer.
Qui paie quoi
- À la charge du propriétaire : les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal du logement (par exemple un volet défectueux), les travaux pour respecter les critères de décence, les travaux d'amélioration et d'amélioration énergétique. Les réparations locatives rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure sont aussi pour lui.
- À ta charge : l'entretien courant et les petites réparations (réparations locatives), et les travaux rendus nécessaires par ta faute.
Les démarches
- Préviens le propriétaire du problème et des dommages qu'il cause, par écrit de préférence.
- Mets-le en demeure de faire les travaux par lettre recommandée avec accusé de réception. Service-Public propose un modèle de lettre pour réclamer les grosses réparations.
- Deux mois après, sans accord ni réponse, saisis la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, tous deux gratuits. Pour un litige qui ne dépasse pas 5 000 €, une tentative amiable est obligatoire avant le juge.
- Saisis le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. L'avocat n'est pas obligatoire.
Ce que le juge peut décider
- Obliger le propriétaire à faire les travaux.
- T'autoriser à les faire faire et obliger le propriétaire à te rembourser.
- T'accorder des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
- Si le logement n'est pas décent : fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu'à leur réalisation.
Les erreurs à éviter
- Arrêter de payer le loyer : c'est interdit, même si le propriétaire ne fait pas les travaux, et ton bail risque d'être résilié.
- Faire les travaux toi-même et les déduire du loyer sans accord du propriétaire ni décision du juge.
Si le propriétaire fait des travaux
Il doit te prévenir avant, par lettre recommandée ou remise en main propre, en précisant la nature et le déroulement des travaux. Tu dois lui permettre l'accès, sauf les samedis, dimanches et jours fériés. Si les travaux durent plus de 21 jours, il doit baisser le loyer en proportion.
⚠️ Ces informations sont générales. L'Adil de ton département peut aussi te renseigner gratuitement. Pour ta situation précise, un Résolveur peut t'aider à y voir clair.
Sources officielles
- Bail d'habitation : travaux à la charge du propriétaire (bailleur) (Service-Public)
- Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire (Service-Public)
- Logement à louer décent (Service-Public)
- Dans quel cas saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ? (Service-Public)
Un Résolveur peut t'aider à rassembler tes preuves, à rédiger ta mise en demeure et à préparer ton dossier pour la commission de conciliation. Devis transparent, paiement sécurisé, médiation CM2C.