Sortir de l'indivision après une succession : partage, rachat, vente (2026)

Un parent décède, il laisse une maison, un appartement ou un terrain, et vous voilà plusieurs héritiers propriétaires du même bien en même temps. C'est l'indivision : chacun détient une quote-part (un tiers, un quart, la moitié) de l'ensemble, et personne ne possède une pièce ou un étage en particulier. Tant que tout le monde s'entend, ça tient. Dès que l'un veut vendre et l'autre garder, tout se grippe.

Tu n'es pas coincé pour autant. Il existe quatre voies pour sortir de l'indivision : le partage amiable, le rachat de part, la vente du bien et le partage judiciaire. Ce guide les prend une par une, avec la majorité exigée, les délais écrits dans le Code civil et les coûts fixés par les textes. Si ton problème est plutôt un dossier qui n'avance pas à l'étude, lis d'abord notre guide sur la succession bloquée chez le notaire.

Le principe : personne n'est obligé de rester en indivision

L'article 815 du Code civil le dit en une phrase : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention » (Code civil, articles 815 et suivants).

Concrètement, tu peux demander le partage à tout moment, sans avoir à te justifier et sans l'accord des autres. Deux limites seulement : un jugement qui reporte le partage, ou une convention d'indivision que vous avez signée ensemble. Aucun texte ne fixe de date limite pour partager : une indivision peut durer des années si personne ne bouge.

Qui décide quoi, et à quelle majorité

Avant de choisir une voie, il faut savoir ce que tu peux faire seul, ce qui se décide à la majorité et ce qui exige tout le monde. Les règles viennent des articles 815-2 à 815-6 du Code civil et de la fiche Service-Public sur l'indivision entre héritiers.

• Seul : les mesures nécessaires à la conservation du bien (une réparation urgente, par exemple). C'est l'article 815-2.
• À la majorité des deux tiers des droits indivis : les actes de gestion courante, le mandat donné à quelqu'un pour administrer, la vente des meubles pour payer les dettes et charges de l'indivision, la conclusion ou le renouvellement d'un bail, sauf bail agricole, commercial ou artisanal. La décision doit être communiquée aux autres indivisaires, sinon elle ne leur est pas opposable. C'est l'article 815-3.
• À l'unanimité : vendre ou donner un bien immobilier, et plus largement tout acte qui sort de la gestion normale.

La majorité se compte en droits, pas en têtes : deux héritiers qui détiennent chacun un tiers atteignent les deux tiers, trois héritiers qui détiennent chacun 20 % ne les atteignent pas.

L'unanimité connaît trois exceptions, toutes sous le contrôle du juge. Le tribunal peut autoriser un indivisaire à passer seul un acte quand le refus d'un autre met en péril l'intérêt commun (article 815-5). Il peut autoriser la vente du bien à la demande des indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits (article 815-5-1, détaillé plus bas). Et depuis le 9 avril 2026, le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d'un bien indivis, au titre des mesures urgentes que requiert l'intérêt commun (article 815-6, modifié par la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026).

Voie 1 : le partage amiable

C'est la voie normale quand tous les indivisaires sont d'accord sur le principe et sur la répartition. Vous composez des lots à la mesure des droits de chacun, répartis d'un commun accord ou par tirage au sort. Si les lots sont inégaux, celui qui reçoit plus verse aux autres une compensation appelée soulte. Le partage peut être total ou partiel : vous pouvez partager les comptes et rester en indivision sur la maison.

La forme est libre, sauf pour l'immobilier : quand l'indivision porte sur un bien soumis à la publicité foncière, l'acte de partage est passé devant notaire (article 835 du Code civil). Un accord sur papier libre ne suffit pas pour un appartement ou une maison.

Si un héritier refuse de participer ou ne répond pas. Tu peux le mettre en demeure, par acte de commissaire de justice, de se faire représenter au partage. S'il ne désigne personne dans les trois mois, un copartageant peut demander au juge de nommer une personne qualifiée qui le représentera jusqu'à la fin du partage (article 837). Pour un héritier qui ne donne plus signe de vie, Service-Public indique de saisir le juge des tutelles pour faire désigner un représentant (fiche sur le partage des biens de la succession).

Voie 2 : le rachat de part

Quand l'un veut garder le bien et que les autres préfèrent récupérer leur part en argent, le partage se fait avec une soulte : celui qui garde le bien dédommage les autres à hauteur de leurs droits. C'est un partage amiable comme un autre, avec acte notarié s'il s'agit d'un bien immobilier.

L'attribution préférentielle. Au moment du partage, certains héritiers peuvent demander à se faire attribuer un bien en priorité : le logement, le véhicule, une entreprise agricole, commerciale ou artisanale. Service-Public donne l'exemple du conjoint survivant qui demande le logement dont il était copropriétaire et où il résidait. En cas de désaccord, c'est le juge qui tranche, au cas par cas.

Vendre ta part à quelqu'un d'extérieur. Tu en as le droit, mais les autres indivisaires passent avant. Tu dois leur notifier ton projet par acte de commissaire de justice, avec le prix et les conditions. Chacun dispose alors d'un mois pour faire savoir qu'il achète ta part en priorité, aux mêmes prix et conditions, puis de deux mois pour signer la vente. Une cession faite sans cette notification peut être annulée pendant cinq ans (articles 815-14 et 815-16 du Code civil).

Voie 3 : vendre le bien

Tout le monde est d'accord. Vous vendez, vous réglez les dettes et les frais, puis vous répartissez le prix selon les quotes-parts. C'est la sortie la plus nette quand personne ne veut ou ne peut garder le bien.

Un indivisaire refuse, mais vous détenez au moins deux tiers des droits. L'article 815-5-1 du Code civil prévoit une procédure en cinq temps (texte sur Légifrance) :

• les indivisaires majoritaires déclarent devant un notaire leur intention de vendre ;
• dans le mois qui suit, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires ;
• ceux-ci ont trois mois à compter de la signification pour s'opposer ou se manifester ;
• en cas d'opposition ou de silence, le notaire le constate par procès-verbal ;
• le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. Elle se fait par licitation, c'est-à-dire aux enchères.

Cette procédure ne s'applique pas si la propriété du bien est démembrée (usufruit d'un côté, nue-propriété de l'autre), ni si l'un des indivisaires est présumé absent, hors d'état de manifester sa volonté ou sous protection juridique.

Il y a urgence. C'est la nouveauté de la loi du 7 avril 2026 : un indivisaire peut demander au président du tribunal judiciaire l'autorisation de vendre seul un bien indivis, quand la vente est justifiée par l'urgence et par l'intérêt commun (actualité Service-Public du 13 mai 2026).

Voie 4 : le partage judiciaire

Quand l'amiable est impossible, un héritier peut demander le partage au tribunal judiciaire du lieu d'ouverture de la succession. Trois points à connaître, d'après Service-Public :

• L'avocat est obligatoire.
• La demande doit être préparée. Elle comporte un descriptif du patrimoine à partager, tes intentions sur la répartition et ce que tu as tenté pour parvenir à un accord. D'où l'intérêt de garder la trace écrite de tes propositions amiables.
• Le juge adapte la procédure. Dans un dossier simple, il ordonne le partage. Dans un dossier complexe, il désigne un notaire pour réaliser les opérations et un juge pour les surveiller.

À tout moment, vous pouvez abandonner la voie judiciaire et revenir à un partage amiable (article 842). De leur côté, ceux qui veulent rester en indivision peuvent demander au tribunal de t'attribuer ta part et de maintenir l'indivision entre eux.

La loi du 7 avril 2026 a retouché cette procédure : pouvoirs du juge renforcés, représentation par avocat pour pallier la défaillance d'un indivisaire, procédure ouverte aussi aux ex-époux, partenaires de PACS et concubins. Un décret doit encore en préciser les modalités : demande à ton avocat où en est le texte au moment d'engager la procédure.

Les délais à connaître

• Demander le partage : à tout moment, sans date limite.
• Héritier qui ne se fait pas représenter au partage amiable : trois mois après la mise en demeure, avant de pouvoir saisir le juge.
• Vente à la majorité des deux tiers : un mois pour la signification par le notaire, puis trois mois pour l'opposition.
• Vente de ta part à un tiers : un mois de priorité pour les autres indivisaires, puis deux mois pour signer.
• Contester un partage : cinq ans pour en demander l'annulation (violence, tromperie, erreur, héritier oublié), deux ans pour réclamer un complément si ton lot est inférieur de plus d'un quart à ce qui t'était dû.

La durée totale, elle, n'est fixée nulle part : elle dépend de l'entente entre héritiers, de la composition du patrimoine et, au judiciaire, de la charge du tribunal.

Ce que ça coûte : uniquement ce qui est fixé par les textes

Le droit de partage. Les partages entre cohéritiers sont soumis à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 % (article 746 du Code général des impôts). Il se calcule sur l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur des biens moins les dettes qui pèsent sur l'indivision. Le taux réduit de 1,10 % ne concerne que les partages après divorce, séparation de corps ou rupture de PACS.

Les émoluments du notaire. Ils sont réglementés et proportionnels à la valeur partagée : le barème par tranches figure sur la fiche Service-Public consacrée au partage. S'y ajoutent les débours et, selon les cas, des honoraires. Demande un état prévisionnel des frais au notaire avant de signer.

En cas de partage judiciaire. Il faut ajouter les frais d'avocat, que Service-Public cite sans les chiffrer : demande une convention d'honoraires écrite avant d'engager la procédure.

En attendant le partage : occupation du bien et convention d'indivision

Un héritier occupe seul le bien. L'article 815-9 du Code civil est clair : l'indivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. Le texte n'en fixe pas le montant. Elle entre dans les comptes du partage.

Vous préférez attendre. Vous pouvez organiser l'indivision par une convention écrite, qui liste les biens et précise les droits de chacun. Elle est conclue pour une durée déterminée, dans la limite de cinq ans renouvelable, ou pour une durée indéterminée. Si la succession comporte un bien immobilier, elle doit être établie par un notaire.

Questions fréquentes : sortir de l'indivision

Un seul héritier peut-il forcer la vente du bien ?
Pas directement : vendre un bien immobilier indivis exige l'unanimité. En revanche, un héritier seul peut toujours demander le partage au tribunal, et depuis le 9 avril 2026 il peut demander au président du tribunal judiciaire l'autorisation de vendre seul en cas d'urgence et dans l'intérêt commun. Les indivisaires qui réunissent deux tiers des droits peuvent, eux, faire autoriser la vente par le tribunal.

Combien coûte la sortie de l'indivision ?
Le droit de partage est de 2,50 % de l'actif net partagé. S'y ajoutent les émoluments réglementés du notaire quand il y a un acte notarié, et les honoraires d'avocat en cas de partage judiciaire.

Que se passe-t-il si un héritier occupe seul la maison ?
Sauf accord contraire entre vous, il doit une indemnité à l'indivision (article 815-9 du Code civil). Elle est prise en compte au moment du partage.

Faut-il obligatoirement passer chez le notaire ?
Oui dès qu'un bien immobilier est concerné : l'acte de partage est alors un acte notarié. Sans immobilier, le partage amiable peut se faire dans la forme choisie par les héritiers.

Puis-je vendre ma part à quelqu'un d'extérieur à la famille ?
Oui, à condition de notifier ton projet aux autres indivisaires par acte de commissaire de justice. Ils ont un mois pour acheter ta part en priorité, aux mêmes prix et conditions.

Combien de temps faut-il pour sortir de l'indivision ?
Aucun texte ne fixe de durée. Les seuls délais chiffrés sont ceux des étapes : trois mois après une mise en demeure, un mois puis trois mois dans la vente à la majorité des deux tiers, un mois pour le droit de priorité des autres indivisaires.

Pour aller plus loin : nos démarches de succession, la page sur les délais d'une succession et les modèles de courriers.

Cet article est publié à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Sources consultées le 1er octobre 2026 : service-public.gouv.fr (fiches F1296 et F16194, actualité A18909), legifrance.gouv.fr (Code civil, articles 815 à 815-16 et 835 à 842 ; Code général des impôts, article 746 ; loi n° 2026-248 du 7 avril 2026).