Mon propriétaire refuse de me rendre ma caution, que faire ?

Ton propriétaire doit te rendre ton dépôt de garantie (souvent appelé caution) dans un délai maximum de 1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois sinon. En cas de retard, la somme due augmente de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. S'il garde tout ou partie de la somme, il doit justifier chaque retenue par des documents, et la vétusté ne peut pas t'être facturée. Écris-lui d'abord en recommandé, puis passe par un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation, et enfin par le juge des contentieux de la protection.

Les délais de restitution

• 1 mois maximum si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
• 2 mois maximum s'il ne l'est pas.
• Le point de départ : le jour où tu rends les clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Donne à ce moment-là ta nouvelle adresse et ton RIB.
• Si le logement a été vendu pendant le bail, c'est le nouveau propriétaire qui rend le dépôt de garantie ; si l'agence a changé, c'est la nouvelle agence.

La pénalité de retard

Passé le délai, le montant à te rendre est augmenté de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Par exemple, avec un loyer hors charges de 700 €, c'est 70 € de plus par mois de retard. La pénalité ne s'applique pas si le retard vient du fait que tu n'as pas donné ta nouvelle adresse lors de la remise des clés.

Les retenues autorisées

• Les sommes que tu dois encore : loyers ou charges impayés.
• Les dégradations et les réparations locatives non faites, constatées en comparant l'état des lieux d'entrée et celui de sortie.
• Une provision pour charges, dans un immeuble en copropriété : 20 % du dépôt de garantie au maximum, sur justificatifs. Le solde t'est rendu dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.

Les retenues contestables

• Sans justificatif : le propriétaire doit te remettre les documents qui justifient la somme gardée (états des lieux, photos, constat de commissaire de justice, factures ou devis).
• Pour de la vétusté : les différences entre les deux états des lieux dues à l'usure du temps ne peuvent pas entraîner de retenue. Le bail peut prévoir une grille de vétusté pour les distinguer des détériorations.
• Sans état des lieux d'entrée parce que le propriétaire a refusé de le faire malgré une mise en demeure : c'est à lui de prouver qu'il t'a remis le logement en bon état.
• Des frais d'état des lieux de sortie facturés par une agence : ils ne peuvent pas être mis à ta charge.

Les démarches

• Écris au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception : demande les justificatifs de chaque retenue et le remboursement, et, si le délai de restitution est dépassé, la pénalité de retard. Service-Public propose deux modèles de lettre, l'un pour demander le remboursement du dépôt de garantie, l'autre pour contester une facture de remise en état.
• Tente une solution amiable : conciliateur de justice ou commission départementale de conciliation, tous deux gratuits, ou médiateur civil, payant. Pour un litige qui ne dépasse pas 5 000 €, cette étape est obligatoire avant de saisir le juge.
• Saisis le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. L'avocat n'est pas obligatoire. Une action liée au bail doit être engagée dans les 3 ans à partir du jour où tu as connu, ou aurais dû connaître, les faits qui te permettent d'agir.

Bon à savoir : tu ne peux pas payer ton dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie, c'est interdit.

⚠️ Ces informations sont générales. L'Adil de ton département peut aussi te renseigner gratuitement. Pour ta situation précise, un Résolveur peut t'aider à y voir clair.

Sources officielles

• Dépôt de garantie dans un bail d'habitation (Service-Public)
• État des lieux de sortie pour un bail d'habitation (Service-Public)
• Le locataire peut-il payer le dernier mois de loyer avec le dépôt de garantie ? (Service-Public)
• Dans quel cas saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ? (Service-Public)
• Saisir le juge des contentieux de la protection (crédits, bail d'habitation) (Service-Public)
• Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)

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