Comment contester un congé pour vente abusif de mon bailleur ?

Pour un logement loué vide, ton propriétaire ne peut te donner congé pour vendre qu'à l'échéance du bail, et tu dois recevoir sa lettre au moins 6 mois avant. Le congé vaut offre de vente : tu as les 2 premiers mois du préavis pour acheter en priorité. Tu peux le contester s'il manque une mention obligatoire, si le délai n'est pas respecté, si tu es un locataire protégé ou si le congé est frauduleux : lettre recommandée, conciliation, puis juge des contentieux de la protection.

Les règles du congé pour vendre

• La date : le congé prend effet à l'échéance du bail. Si le logement a été acheté déjà loué et que le bail arrive à échéance moins de 3 ans après l'achat, le congé ne peut prendre effet qu'à l'échéance suivante.
• Le délai : tu dois recevoir la lettre au moins 6 mois avant l'échéance. Un congé envoyé plus tôt reste valable mais prend effet à la même date.
• La forme : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Elle doit être adressée à tous les signataires du bail (et aux deux époux si le propriétaire connaît le mariage).
• Le contenu : le motif (vendre), le prix et les conditions de la vente, la description du logement et de ses annexes louées, la reproduction des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et une notice d'information sur les obligations du propriétaire et tes recours.

Ton droit d'acheter en priorité

• Le congé vaut offre de vente, valable pendant les 2 premiers mois du préavis. Pour accepter, réponds par lettre recommandée avec avis de réception dans ce délai, en indiquant si tu demandes un prêt.
• Tu as ensuite 2 mois pour signer l'acte de vente, 4 mois avec un prêt immobilier ; le préavis est prolongé jusque-là. Tu n'as pas de commission d'agence à payer.
• Si le propriétaire vend ensuite à un prix ou à des conditions plus avantageux, il doit t'en informer.
• Ce droit ne s'applique pas quand le logement est acheté par un proche parent du propriétaire, jusqu'au 3e degré, pour y vivre au moins 2 ans.

Le locataire protégé

Dans certaines situations, le bail est renouvelé automatiquement : par exemple si tu as plus de 65 ans à l'échéance du bail et des revenus sous un plafond, ou si tu as à charge une personne de plus de 65 ans avec des revenus sous ce plafond, sauf si le propriétaire te propose un relogement à proximité correspondant à tes besoins, ou s'il a lui-même plus de 65 ans ou des revenus sous ce plafond.

Quand et comment contester

• Les motifs : une mention obligatoire manque, le congé ne vient pas du propriétaire ou de son représentant, il n'a pas été adressé à tous les locataires, il a été envoyé par lettre simple, le préavis est inférieur à 6 mois, tu es un locataire protégé, le propriétaire ne t'a pas informé d'une vente à de meilleures conditions, ou le congé est frauduleux (par exemple un prix très élevé pour décourager tout achat, puni d'une amende pénale allant jusqu'à 6 000 €).
• Étape 1 : une lettre recommandée avec accusé de réception qui explique précisément les faits.
• Étape 2 : une conciliation, gratuite avec la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, payante avec un médiateur civil. Elle est obligatoire si le litige porte sur 5 000 € ou moins.
• Étape 3 : le juge des contentieux de la protection du tribunal où se trouve le logement. Tu dois pouvoir prouver la fraude. L'avocat n'est pas obligatoire.

Tu peux contester le congé que tu sois encore dans le logement ou non. Continue à payer ton loyer.

⚠️ Ces informations sont générales. L'Adil de ton département peut te renseigner gratuitement ; pour un litige sur un congé, un avocat peut aussi te conseiller. Un Résolveur peut t'aider pour les démarches.

Sources officielles

• Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) (Service-Public)
• Dans quel cas saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ? (Service-Public)
• Saisir le juge des contentieux de la protection (crédits, bail d'habitation) (Service-Public)

Un Résolveur peut t'aider à vérifier la liste des mentions de ton congé, à rédiger ta lettre recommandée et à préparer ton dossier pour la commission de conciliation. Devis transparent, paiement sécurisé, médiation CM2C.