Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier ?

Il n'existe pas de moyen garanti d'échapper aux droits de succession, mais la loi prévoit des règles qui réduisent ce qui est taxé. Transmis de ton vivant, un bien profite des abattements sur les donations, qui se renouvellent tous les 15 ans : 100 000 € par parent et par enfant. Donner la nue-propriété en gardant l'usufruit réduit la valeur taxée, selon ton âge, et au décès de l'usufruitier la pleine propriété se reconstitue sans impôt. Une donation immobilière passe obligatoirement par un notaire.

Ce qui est taxé au décès

Les droits de succession se calculent sur la part de chaque héritier, après un abattement qui dépend de son lien avec le défunt : 100 000 € pour un enfant, 15 932 € pour un frère ou une sœur, 7 967 € pour un neveu ou une nièce, 1 594 € pour les héritiers qui n'ont droit à aucun autre abattement. Une personne en situation de handicap a droit à 159 325 € en plus. En ligne directe, le barème va de 5 % à 45 % ; entre personnes non parentes, le taux est de 60 %.

Les règles qui réduisent les droits au décès

• Le conjoint et le partenaire de Pacs sont exonérés. Attention : le partenaire de Pacs n'hérite que si le défunt a rédigé un testament en sa faveur.
• La résidence principale du défunt peut être évaluée avec un abattement de 20 %, si elle est aussi, au jour du décès, la résidence principale de son conjoint, de son partenaire de Pacs, ou de certains de ses enfants (mineurs, majeurs protégés, ou dont l'infirmité ne permet pas d'avoir un revenu suffisant).
• Le frère ou la sœur est exonéré s'il a été constamment domicilié avec le défunt pendant les 5 années précédant le décès, s'il est célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps, et s'il a plus de 50 ans ou une infirmité qui l'empêche de travailler.

Le détail : Qui est exonéré des droits de succession.

Donner de son vivant : des abattements tous les 15 ans

Les donations bénéficient d'abattements qui se renouvellent tous les 15 ans, entre un même donateur et un même bénéficiaire :

• 100 000 € par parent et par enfant : un couple avec 2 enfants peut ainsi donner jusqu'à 400 000 € au total sans droits ;
• 31 865 € d'un grand-parent à un petit-enfant ;
• 80 724 € entre époux ou entre partenaires de Pacs ;
• 15 932 € entre frères et sœurs, 7 967 € à un neveu ou une nièce.

Au-delà, le barème des droits de donation s'applique. Attention : au décès, les donations reçues du défunt depuis moins de 15 ans sont prises en compte pour calculer l'abattement de succession. C'est le rapport fiscal.

Donner la nue-propriété et garder l'usufruit

Tu peux donner la nue-propriété d'un bien et en garder l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'y habiter ou d'en percevoir les loyers. Les droits de donation ne portent alors que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par un barème selon l'âge de l'usufruitier (article 669 du code général des impôts) :

• moins de 21 ans : 10 % de la valeur du bien ;
• de 21 à 30 ans : 20 % ;
• de 31 à 40 ans : 30 % ;
• de 41 à 50 ans : 40 % ;
• de 51 à 60 ans : 50 % ;
• de 61 à 70 ans : 60 % ;
• de 71 à 80 ans : 70 % ;
• de 81 à 90 ans : 80 % ;
• 91 ans et plus : 90 %.

Au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété : cette réunion ne donne lieu à aucun impôt (article 1133 du même code). Le nu-propriétaire a alors la pleine propriété du bien.

Les règles à respecter

• Le notaire est obligatoire pour une donation immobilière, une donation-partage ou une donation entre époux. Ses émoluments sont proportionnels à la valeur du bien, et une taxe de publicité foncière s'ajoute pour un bien immobilier.
• Tu ne peux pas priver tes enfants de leur part minimale, la réserve héréditaire. Tu peux donner librement la moitié de ton patrimoine avec 1 enfant, le tiers avec 2 enfants, le quart avec 3 enfants ou plus. Au-delà, tes héritiers réservataires peuvent contester la donation au moment de la succession.
• Une donation est en principe définitive : elle ne peut être annulée que dans des cas précis, par exemple pour ingratitude du bénéficiaire.

Et l'assurance vie ?

Elle ne transmet pas un bien immobilier, mais le capital versé au décès suit une fiscalité propre. Pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire a un abattement de 152 500 €, puis un prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 € et de 31,25 % au-delà. Pour les primes versées après 70 ans, les droits de succession s'appliquent au-delà d'un abattement de 30 500 €, commun à tous les bénéficiaires.

⚠️ Ces informations sont générales. Une donation immobilière passe obligatoirement par un notaire : c'est lui qui te conseille sur ta situation.

Sources officielles

• Droits de succession : évaluation de la succession et calcul des droits (Service-Public)
• Dans quels cas un héritier est-il exonéré des droits de succession ? (Service-Public)
• Droits de donation : calcul et paiement (Service-Public)
• Faire une donation (Service-Public)
• Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles différences ? (Service-Public)
• Article 669 du code général des impôts (Légifrance)
• Article 1133 du code général des impôts (Légifrance)
• Article 990 I du code général des impôts (Légifrance)
• Article 757 B du code général des impôts (Légifrance)