Dégât des eaux : locataire ou propriétaire, qui paie quoi ?

Un dégât des eaux dans un logement loué met en jeu deux assurances, parfois trois. La confusion vient de ce que chacun croit que l'autre doit s'en occuper, et le dossier reste bloqué pendant que le plafond continue de gonfler.

1. La ligne de partage

• Le locataire assure ses biens mobiliers et sa responsabilité vis à vis du propriétaire et des voisins. Son assurance habitation est obligatoire et l'attestation est exigée chaque année.
• Le propriétaire assure le bâti, c'est à dire les murs, les sols fixes, les plafonds et les canalisations encastrées. En copropriété, une partie relève de l'assurance de l'immeuble.

Autrement dit, le parquet collé au sol et le plafond relèvent du propriétaire. Le canapé, le tapis, la télévision et les vêtements relèvent du locataire.

2. Qui déclare

C'est l'occupant qui déclare, donc le locataire, dans les 5 jours ouvrés suivant la découverte. C'est lui qui remplit le constat amiable avec le voisin concerné, comme expliqué dans Constat amiable dégât des eaux.

Le locataire doit prévenir le propriétaire par écrit le jour même, courriel ou lettre. Ce n'est pas une politesse : sans information, le propriétaire ne peut pas déclarer de son côté pour les dommages au bâti, et l'assureur pourra lui opposer le retard.

3. Le locataire n'est pas responsable : ce que ça change

C'est la situation la plus fréquente et la plus mal comprise. Une canalisation encastrée qui cède, une infiltration par la toiture, une remontée par les parties communes : le locataire n'y est pour rien.

Deux conséquences concrètes :

• il déclare quand même à son assurance, pour ses biens personnels abîmés ;
• la remise en état du logement incombe au propriétaire, qui doit délivrer un logement décent. Ce n'est pas au locataire de refaire le plafond.

Une présomption de responsabilité pèse sur le locataire pour les dommages causés au logement, mais elle tombe dès qu'il démontre que la cause lui est étrangère, vétusté, vice de construction ou fait d'un tiers. Un rapport d'expertise ou une facture de plombier suffit généralement.

4. La franchise, souvent le vrai sujet

Relis la clause de franchise de ton contrat et demande à l'assureur comment elle s'applique au sinistre. Une fourchette générale ne permet pas d'anticiper ce qui restera à ta charge.

Quand la responsabilité d'un tiers est établie, ton assureur peut se retourner contre le sien et la franchise est parfois récupérée. Ce n'est ni automatique ni rapide. Sur les petits sinistres, la franchise dépasse parfois l'indemnisation attendue, et il vaut mieux le calculer avant de déclarer.

5. La vétusté, l'autre surprise

L'assureur applique un coefficient de vétusté sur les biens abîmés. Un parquet de quinze ans n'est pas remboursé à neuf, sauf si le contrat comporte une garantie valeur à neuf. Cela concerne le propriétaire pour le bâti et le locataire pour son mobilier. Le mécanisme est détaillé dans Barème d'indemnisation du dégât des eaux.

6. Le logement devient inhabitable

Quand l'eau rend le logement impropre à l'habitation, plafond effondré, installation électrique noyée, deux mécanismes se cumulent et personne n'en parle spontanément.

Le contrat du locataire comporte presque toujours une garantie frais de relogement, qui couvre l'hôtel ou la location temporaire pendant les travaux, dans une limite de durée et de montant. Elle se déclenche sur demande et sur justificatifs, il faut la réclamer.

Côté loyer, le propriétaire doit fournir un logement décent. Une réduction ou une suspension du loyer peut être négociée à proportion de la privation de jouissance, par écrit et avec l'accord des deux parties, ou à défaut devant le juge.

7. Le locataire n'a pas d'assurance

Cas rare mais lourd. Le locataire répond alors sur ses biens propres des dommages causés au logement et aux voisins. Le propriétaire peut par ailleurs souscrire une assurance pour le compte du locataire et en répercuter le coût sur le loyer, ou engager une procédure de résiliation du bail.

Si tu es dans ce cas, la première urgence est de souscrire, la seconde d'organiser le dialogue avec le propriétaire avant que le sujet se durcisse.

8. Ce qu'il faut faire dans l'ordre

1. Arrêter la fuite et prendre des photos datées avant tout nettoyage.
2. Prévenir le propriétaire par écrit le jour même.
3. Remplir le constat amiable avec le voisin si un tiers est concerné.
4. Déclarer à son assureur sous 5 jours ouvrés.
5. Ne rien jeter et ne pas lancer les travaux avant l'accord, sauf urgence.

Les obligations respectives du bailleur et du locataire sont rappelées sur service-public.fr, et la procédure complète dans Dégât des eaux, déclaration et indemnisation.