Dégât des eaux découvert après l'achat du logement : quels recours

Le logement était impeccable à la visite. Quelques semaines après l'emménagement, une tache brune remonte au plafond de la chambre, exactement là où la peinture semblait plus fraîche qu'ailleurs. La question est de savoir si le vendeur savait, et surtout ce que tu peux en faire.

1. Trois situations à distinguer

Tout dépend de la qualification, et elles ne se plaident pas de la même façon :

• Un sinistre nouveau. La fuite est apparue après la vente. C'est un dégât des eaux ordinaire, ton assurance habitation joue, le vendeur n'est pas concerné.
• Un vice caché. Le défaut existait avant la vente, il était non apparent lors des visites, et il rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement la valeur.
• Un dol. Le vendeur connaissait le désordre et l'a activement dissimulé, par exemple en repeignant juste avant les visites. C'est plus grave et cela ouvre d'autres portes.

Avant toute démarche, commence donc par déclarer à ton assureur : si la fuite est active, elle doit être arrêtée, et la déclaration reste utile quelle que soit la suite.

2. Les indices qui font pencher vers le vice caché

• une peinture manifestement récente sur une seule zone du plafond ou d'un mur ;
• un meuble ou un tableau placé exactement devant la trace ;
• des traces d'humidité dans les combles, la cave ou derrière une plinthe ;
• des procès-verbaux d'assemblée générale mentionnant des infiltrations récurrentes ;
• le témoignage de voisins ou du gardien sur un problème ancien ;
• une déclaration de sinistre antérieure auprès de l'assureur précédent.

En copropriété, les procès verbaux sont souvent l'élément décisif, et tu es en droit de les demander au syndic. Une toiture débattue trois années de suite en assemblée est difficile à présenter comme une surprise.

3. Les délais, à surveiller de près

Ce sont eux qui ferment le plus de dossiers :

• le vice caché se dénonce dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ;
• le dol relève de la prescription de cinq ans à compter de la découverte ;
• la déclaration à ton assurance reste soumise aux 5 jours ouvrés habituels si la fuite est active.

Agis vite et date tout. Le point de départ étant la découverte, une preuve datée de cette découverte a de la valeur.

4. La clause d'exclusion de garantie

Presque tous les compromis entre particuliers comportent une clause excluant la garantie des vices cachés. Elle est valable entre particuliers, et c'est pourquoi beaucoup d'acheteurs renoncent.

Mais elle comporte une limite importante : elle ne joue pas si le vendeur connaissait le vice et l'a dissimulé. C'est précisément pour cela que la preuve de la connaissance antérieure vaut plus que la preuve du désordre lui-même. Et elle ne joue pas non plus si le vendeur est un professionnel de l'immobilier.

5. La marche à suivre

1. Déclarer à ton assureur si la fuite est active, et faire réaliser une recherche de fuite.
2. Constituer la preuve de l'antériorité : photos, rapport technique, procès-verbaux d'assemblée, témoignages écrits.
3. Écrire au vendeur en recommandé, en exposant les faits et en demandant une prise en charge amiable. Beaucoup de dossiers s'arrêtent là.
4. Solliciter le notaire, qui détient le dossier de vente et peut faciliter le dialogue.
5. Faire examiner la qualification par un professionnel du droit si le refus persiste.

ResolvR n'est pas un cabinet d'avocats et ne porte pas ce type d'action. Les règles de la vente immobilière sont rappelées sur service-public.fr.

6. Si l'origine est dans les communs

Fréquent, et cela change la cible. Une infiltration par la toiture ou une colonne montante relève de la copropriété, pas du vendeur, même si le désordre est ancien. La marche à suivre est détaillée dans Dégât des eaux venant des parties communes, et la procédure d'indemnisation dans Dégât des eaux, déclaration et indemnisation.